สร้างรายได้จากอสังหาฯ ผ่านกองทุนรวม*

          เชื่อว่าหลายๆ คนน่าจะมีความฝันอยากจะเป็นเจ้าของคอนโดมิเนียมสักห้องหรือบ้านสักหลัง แล้วปล่อยให้เช่า เก็บค่าเช่าเป็นรายเดือน เพื่อเป็นรายได้ที่ไหลเข้าบัญชีแบบประจำโดยที่ไม่ต้องออกแรงทำงาน หรือที่เรียกว่า Passive Income ต่อยอดจากเงินเดือนและเก็บกินยาวไปจนเกษียณ แต่ในความเป็นจริงการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ต้องใช้เงินไม่ต่ำกว่า 1-5 ล้านบาท ต้องเก็บเงินให้ได้ก้อนหนึ่งเพื่อใช้เป็นเงินดาวน์ ต้องไปยื่นกู้ที่ธนาคาร แล้วกลายเป็นหนี้ก้อนใหญ่ที่ต้องชำระอยู่นานหลายปี ที่แย่ไปกว่านั้นคือ กว่าจะหาคนมาเช่าห้องได้อาจต้องรอเวลาหลายเดือนหรือหลายปี บางทีต้องเจอกับผู้เช่าที่ไม่ดี เช่น จ่ายค่าเช่าไม่ตรงเวลา ทำทรัพย์สินเสียหาย หรือส่งเสียงดังสร้างความรำคาญให้เพื่อนบ้าน นอกจากนี้หากเกิดปัญหาน้ำไม่ไหล ไฟดับ หลังคารั่ว ก็อาจจะไม่พ้นภาระของเจ้าของที่ต้องเข้าไปดูแล

          ทางออกหนึ่งที่ช่วยให้คุณได้เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เพื่อสร้างรายได้ประจำแบบ Passive Income โดยไม่ต้องใช้เงินลงทุนจำนวนมาก และไม่ต้องมีภาระในการบริหารจัดการผู้เช่า คือ การลงทุนในกองทุนรวมที่เรียกว่า Fund of Property Funds กองทุนแบบนี้จะรวบรวมเงินของผู้ลงทุนทั้งที่เป็นบุคคลและสถาบัน โดยอาจใช้เงินลงทุนขั้นต่ำเพียง 1,000 บาท นำไปลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (Property Fund) และ กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Investment Trust หรือ REITs) รวมทั้งอาจนำเงินไปลงทุนใน กองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐาน (Infrastructure Fund) อีกด้วย

          การลงทุนในกองทุนรวมประเภท Fund of Property Funds จึงเปิดทางให้คุณได้เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ทางอ้อม โดยผู้จัดการกองทุนมักจะกระจายลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่หลากหลาย ทั้งอาคารสำนักงาน คลังสินค้า ห้างค้าปลีก ฯลฯ โดยเน้นเลือกโครงการที่มีผู้เช่าอยู่เต็มหรือเกือบเต็มและมีสัญญาเช่าระยะยาว เพื่อสร้างรายได้จากค่าเช่าที่มั่นคง ส่งมาถึงมือผู้ลงทุนในกองทุนแบบประจำ โดยในปัจจุบันการลงทุนในกองทุนรวมประเภทนี้คาดหวังรายได้ถึงมือผู้ลงทุนในอัตราประมาณ 6-8% ต่อปี นับว่าสูงกว่าดอกเบี้ยเงินฝากธนาคารหลายเท่า

           เพื่อให้เห็นภาพเปรียบเทียบกัน อาจจะต้องใช้เงินลงทุนถึง 4,000,000 บาท เพื่อซื้อคอนโดมิเนียมใกล้รถไฟฟ้าเพื่อหวังปล่อยเช่า และต้องได้ค่าเช่าสุทธิเดือนละ 24,000 บาท เพื่อให้เงินลงทุนของเราสร้าง Passive Income ในอัตรา 6% ต่อปี แต่การลงทุนผ่านกองทุน Fund of Property Funds อาจจะให้เงินลงทุนเพียง 10,000 บาท หรือ 100,000 บาท ก็มีโอกาสที่จะสร้างรายได้ Passive Income ในอัตราประมาณ 6% ต่อปีเท่ากัน ยิ่งไปกว่านั้นการลงทุนผ่านกองทุนรวมช่วยให้เกิดกระจายความเสี่ยง ได้ลงทุนในสินทรัพย์หลากหลายประเภท ทั้งอาคารสำนักงาน คลังสินค้า ห้างค้าปลีก ซึ่งแต่ละประเภทมีความผันผวนจากภาวะเศรษฐกิจไม่เท่ากัน ต่างจากการเป็นเจ้าของบ้านเช่าที่ผู้ให้เช่าต้องเจอความเสี่ยงเฉพาะตัวสินทรัพย์สูงกว่า เช่น หาผู้เช่าไม่ได้ ทำเลที่ตั้งเสื่อมความนิยม เกิดไฟไหม้ น้ำท่วม ฯลฯ

           อย่างไรก็ตามความเสี่ยงหลักของการลงทุนในกองทุนรวมประเภทนี้ คือ ความผันผวนของราคาหน่วยลงทุน ซึ่งโดยทั่วไปจะมีความผันผวนมากกว่ากองทุนรวมตราสารหนี้ แต่น้อยกว่ากองทุนรวมหุ้น และสามารถ ลดทอนความเสี่ยงตัวนี้ได้ ด้วยการถือลงทุนในระยะยาว นอกจากนี้ยังสามารถเลือกกองทุนที่มีการกระจายไปลงทุนในต่างประเทศได้ด้วย เพื่อเป็นการสร้างผลตอบแทนจากการลงทุนให้มีจำนวนที่สูงมากขึ้น โดยสรุปทางเลือกในการลงทุนเพื่อสร้าง Passive Income อย่างสม่ำเสมอ ด้วยการลงทุนผ่านกองทุนรวม Fund of Property Funds จะเป็นอีกหนึ่งทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับท่านนักลงทุนที่สามารถสร้างผลตอบแทนได้ดีกว่าการฝากเงินแบบธรรมดาทั่วไป

_______________
* แหล่งที่มาของข้อมูล : วิน พรหมแพทย์ CFA ประธานเจ้าหน้าที่การลงทุน บลจ.ซีไอเอ็มบี-พรินซิเพิล จำกัด

กลุ่มข้อมูลและวางแผนสื่อสารองค์กร
ฝ่ายสื่อสารองค์กร