ข้อมูลเดือนสิงหาคม 2554 จากตารางภาวะเศรษฐกิจและการเงิน จะเห็นว่า ดัชนีราคาผู้บริโภคยังมีค่าสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ในขณะที่ภาคการผลิตมีการปรับตัวเพิ่มขึ้น เนื่องจากภาคการผลิตเริ่มมีการผลิตสินค้า เนื่องจากก่อนหน้านั้นได้มีการชะลอการผลิตลงไปบ้าง ทำให้ในเดือนนี้จึงเร่งการผลิตขึ้นมา ในขณะที่ดุลการค้ายังมีค่าเป็นบวก เพราะการนำเข้ายังปรับตัวลดลง ในขณะเดียวกันภาวะการเงินยังทรงตัวไม่ค่อยมีการเปลี่ยนแปลงมากนัก โดยมีรายละเอียดดังต่อไปนี้

1. ดัชนีราคาผู้บริโภค
          จากตารางภาวะเศรษฐกิจและการเงิน จะเห็นว่าดัชนีราคาผู้บริโภคในเดือนสิงหาคมมีค่า 113.2 มีค่าสูงขึ้นเมื่อเทียบกับเดือนกรกฎาคมที่มีค่า 112.7 เพราะสินค้าในหมวดพลังงานยังมีความผันผวน อีกทั้งสินค้าในหมวดอาหารมีราคาสูงขึ้นตามการปรับตัวของราคาวัตถุดิบที่สูงขึ้น อย่างไรก็ตามมาตรการภาครัฐยังมีส่วนช่วยทำให้ดัชนีราคาผู้บริโภคไม่ให้ปรับตัวสูงขึ้น แต่ก็ต้องติดตามในเรื่องของราคาน้ำมัน เพราะยังมีความไม่แน่นอนอย่างต่อเนื่อง ซึ่งอาจจะส่งผลต่อดัชนีราคาผู้บริโภคได้อย่างมีนัยสำคัญ ดังนั้นดัชนีราคาผู้บริโภคในเดือนสิงหาคมจึงมีค่าสูงขึ้นไปเมื่อเทียบกับเดือนกรกฎาคมตามตารางที่ปรากฏ

2. ภาวะการผลิต
         จากดัชนีผลผลิตภาคอุตสาหกรรมและอัตราการใช้กำลังการผลิตในตารางภาวะเศรษฐกิจและการเงิน จะเห็นได้ว่าดัชนีผลผลิตภาคอุตสาหกรรมในเดือนสิงหาคมมีค่า 195.09 เพิ่มขึ้นจากเดือนกรกฎาคมที่มีค่า 187.80  และอัตราการใช้กำลังการผลิตในเดือนสิงหาคมมีค่าร้อยละ 63.98 เพิ่มขึ้นจากเดือนกรกฎาคมที่มีค่าร้อยละ 62.00 โดยสาเหตุที่ดัชนีผลผลิตภาคอุตสาหกรรมและอัตราการใช้กำลังการผลิตมีค่าเพิ่มขึ้น เนื่องจากผู้ประกอบการได้มีการชะลอการผลิตสินค้าออกไปภายหลังจากที่เศรษฐกิจโลกมีความผันผวน อย่างไรก็ตามเศรษฐกิจในภูมิภาคเอเชียยังมีการเติบโตอยู่ จึงทำให้ผู้ประกอบการได้เร่งการผลิตสินค้าออกมา เพื่อผลิตสินค้าส่งออกไปยังภูมิภาคเอเชียที่ยังมีความต้องการสินค้าอยู่ อย่างไรก็ตามผู้ประกอบการจำเป็นต้องติดตามในเรื่องของราคาน้ำมันอย่างใกล้ชิด เพื่อป้องกันความผันผวนที่จะเกิดขึ้น และควรจะต้องเตรียมความพร้อมในด้านต่างๆ เพื่อรองรับความเสี่ยง และเตรียมแผนรองรับสถานการณ์ในอนาคต ไม่ว่าจะเป็นเรื่องของต้นทุนราคาน้ำมันและความผันผวนของค่าเงินบาทด้วย ซึ่งจากปัจจัยดังกล่าวส่งผลทำให้ภาวะการผลิตในเดือนนี้มีการปรับตัวเพิ่มขึ้นมาเมื่อเปรียบเทียบกับเดือนที่แล้ว

3. ภาวะการค้า
          ดุลการค้าในเดือนสิงหาคมมีค่า 704.77 จะเห็นว่าลดลงจากเดือนกรกฎาคมที่มีค่า 4,552.36 และดุลบัญชีเดินสะพัดในเดือนสิงหาคมมีค่า -696.74 ลดลงจากเดือนกรกฎาคมที่มีค่า 3,438.31 จะเห็นได้ว่าดุลการค้าและดุลบัญชีเดินสะพัดมีค่าลดลง แต่ดุลการค้ายังมีค่าเป็นบวกอยู่ เนื่องจากการนำเข้ายังปรับตัวลดลงไป ในขณะที่ดุลบัญชีเดินสะพัดมีค่าเป็นลบ เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจโลกที่มีความผันผวน จึงทำให้มีเงินไหลออกจากประเทศเพิ่มสูงขึ้น ส่งผลให้ดุลบัญชีเดินสะพัดปรับตัวลดลงไป อย่างไรก็ตามยังมีความจำเป็นต้องเฝ้าติดตามสถานการณ์เศรษฐกิจต่างๆ อย่างใกล้ชิด ทั้งในเรื่องของค่าเงินบาทรวมไปถึงยังมีปัจจัยลบอื่นๆ ที่เป็นปัญหาสำคัญที่อาจทำให้เศรษฐกิจของประเทศเกิดการชะลอตัว และจากปัจจัยต่างๆ ดังที่ได้กล่าวไปแล้วทำให้ภาวะการค้าในเดือนนี้มีค่าลดลงมาเมื่อเทียบกับเดือนก่อนหน้า

4. ภาวะการเงิน
          ตารางภาวะเศรษฐกิจและการเงินแสดงได้ว่า เงินฝากเดือนกรกฎาคมมีค่า 7,684.62 พันล้านบาท เพิ่มขึ้นจากเดือนมิถุนายนที่มีค่า 7,615.74 พันล้านบาท และเงินให้สินเชื่อในเดือนกรกฎาคมมีค่าเป็น 9,780.76 พันล้านบาท เพิ่มขึ้นจากเดือนมิถุนายนที่มีค่า 9,651.79 พันล้านบาท ซึ่งจะเห็นว่าปริมาณเงินฝากและเงินให้สินเชื่อมีเพิ่มขึ้น สาเหตุที่เป็นเช่นนี้ เพราะการลงทุนในด้านอื่นๆ เริ่มมีความผันผวนมากขึ้น อีกทั้งอัตราดอกเบี้ยเงินฝากที่มีผลตอบแทนที่ดีขึ้น ส่งผลให้ประชาชนจึงนำเงินมาฝากเพิ่มขึ้น สำหรับการปล่อยสินเชื่อมีการปรับตัวเพิ่มขึ้นมา เนื่องจากก่อนหน้านั้นธนาคารได้มีการชะลอการปล่อยสินเชื่อออกไปบ้าง จึงทำให้ในเดือนนี้ธนาคารได้เร่งการปล่อยสินเชื่อยังออกมามากขึ้น อย่างไรก็ตามผลของภาวะเศรษฐกิจที่ยังฟื้นตัวได้อย่างไม่เต็มที่หลังจากที่มีผลกระทบจากหลายๆ ปัจจัย จึงทำให้ภาวะการฝากเงินและการให้สินเชื่อยังทรงตัวอยู่ต่อไป

ตารางภาวะเศรษฐกิจและการเงิน

         ที่มา:   ธนาคารแห่งประเทศไทย
         หมายเหตุ:   ดัชนีราคาผู้บริโภค มีปีฐานคือ 2545  เงินฝาก/เงินให้สินเชื่อ มีหน่วยเป็น พันล้านบาท
                         อัตราการใช้กำลังการผลิต มีหน่วยเป็น ร้อยละ ดัชนีผลผลิตอุตสาหกรรม มีปีฐานคือ 2543
                         ดุลการค้า ดุลบัญชีเดินสะพัด มีหน่วยเป็น ล้านดอลลาร์สหรัฐอเมริกา

มาตรการบ้านหลังแรกสร้างสีสันอสังหาริมทรัพย์ปลายปี*

          เมื่อวันอังคารที่ 20 กันยายน 2554 ที่ผ่านมากระทรวงการคลังได้เสนอมาตรการลดหย่อนภาษีสำหรับผู้ซื้อที่อยู่อาศัยหลังแรก และราคาที่อยู่อาศัยไม่เกิน 5,000,000 บาท โดยผู้ที่ซื้อสามารถนำค่าใช้จ่ายจากการซื้อที่อยู่อาศัยมาคำนวณเพื่อหักลดหย่อนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาได้ไม่เกินร้อยละ 10 ของราคาบ้าน (ราคาบ้าน 5,000,000 บาท หักลดหย่อนได้ 500,000 บาท) โดยหักลดหย่อนเท่าๆ กัน เป็นระยะเวลา 5 ปี ซึ่งผู้ที่ซื้อที่อยู่อาศัยจะสามารถนำมาหักภาษีเพิ่มเติมจากที่ปัจจุบันผู้ที่ซื้อที่อยู่อาศัยสามารถนำอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ซื้อที่อยู่อาศัยมาหักลดหย่อนภาษีได้ปีละ 100,000 บาท โดยมาตรการดังกล่าวนี้จะเริ่มตั้งแต่วันที่ 22 กันยายน 2554 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2555 และจะมีผลการหักลดหย่อนภาษีนับตั้งแต่ปี 2556 อย่างไรก็ดีมาตรการดังกล่าวนี้ไม่รวมถึงการซื้อที่อยู่อาศัยมือสองและบ้านปลูกสร้างเอง

         ศูนย์วิจัยกสิกรไทยมีความเห็นว่าความชัดเจนจากมาตรการดังกล่าวนี้น่าจะส่งผลให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์และธุรกิจสินเชื่อที่อยู่อาศัยในช่วงที่เหลือของปีนี้กลับมาคึกคักอีกครั้ง ภายหลังจากที่ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยได้ชะลอการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยไปเมื่อ 2-3 เดือนที่ผ่านมา มาตรการของรัฐบาลที่ให้หักลดหย่อนภาษีสำหรับผู้ซื้อที่อยู่อาศัยหลังแรกนั้นน่าจะช่วยกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงที่เหลือของปีนี้ให้กลับมาคึกคักขึ้น โดยเฉพาะผู้ซื้อที่อยู่อาศัยที่ปัจจุบันได้ชะลอการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยให้ตัดสินใจ และกลุ่มผู้ประกอบการที่มีที่อยู่อาศัยเหลือขายและที่กำลังจะสร้างเสร็จ โดยเฉพาะในกลุ่มที่อยู่อาศัยแนวราบที่มีระยะเวลาในการสร้างเสร็จรวดเร็วกว่าโครงการแนวสูง

         โดยผู้ที่ได้รับประโยชน์เต็มจำนวนจากการใช้สิทธิลดหย่อนภาษีซื้อบ้านหลังแรกจะต้องเป็นผู้มีเงินได้ 23,333 บาทต่อเดือนขึ้นไป ภายใต้เงื่อนไขผู้มีรายได้สุทธิไม่เกิน 150,000 บาทต่อปี จะได้รับยกเว้นไม่ต้องจ่ายภาษี ในขณะที่ผู้มีรายได้ไม่ถึงเกณฑ์ต้องชำระภาษีจะไม่ได้รับประโยชน์จากมาตรการนี้ ทั้งนี้ค่าใช้จ่ายในการซื้อที่อยู่อาศัยจะลดลงมากน้อยเพียงใดนั้นขึ้นอยู่กับ 1. ราคาที่อยู่อาศัยที่ซื้อ 2.ระดับรายได้ของผู้ซื้อบ้าน 3. ฐานอัตราภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาของผู้ซื้อบ้าน

         ที่มา: ศูนย์วิจัยกสิกรไทย,

         1. คำนวณความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยจากระดับรายได้ในแต่ละเดือน ภายใต้อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ซื้อที่อยู่อาศัยร้อยละ 7.25 และผ่อนระยะเวลา 30 ปี จำนวนเงินผ่อนชำระต่อเดือนประมาณ 1 ใน 3 ของรายได้ต่อเดือน
2.ภายใต้สมมติฐานรายได้ทั้งปี (ไม่รวมโบนัส) หักค่าใช้จ่ายส่วนตัว 60,000 บาท รายการลดหย่อนยกเว้นหลังการหักค่าใช้จ่าย 30,000 บาท หักลดหย่อนเงินสมทบประกันสังคม 9,000 บาท

        ตัวอย่างเช่นผู้ที่จะได้รับการลดหย่อนภาษีต่ำสุด คือ ผู้ที่ต้องจ่ายภาษีในอัตราร้อยละ 10 (หรือมีรายได้ประมาณ 21,000 ถึง 51,580 บาทต่อเดือน) และซื้อบ้านระดับราคาไม่เกิน 1,000,000 บาท จะลดค่าใช้จ่ายในการซื้อบ้านโดยรวมไม่เกิน 10,000 บาท ตลอดระยะเวลา 5 ปี ส่วนผู้ที่จะได้รับการลดหย่อนภาษีสูงสุด คือ ผู้ที่ต้องจ่ายภาษีในอัตราร้อยละ 37 (หรือมีรายได้สูงกว่า 341,585 บาทต่อเดือน) และซื้อบ้านราคา 5,000,000 บาท จะลดค่าใช้จ่ายในการซื้อบ้านลงได้ตั้งแต่ 150,000 บาท ไปจนสูงสุดได้ถึง 185,000 บาท (ตั้งแต่ร้อยละ 30-37 ของวงเงินที่สามารถหักค่าลดหย่อนได้ในแต่ละปี)

         ทำให้มองว่ามาตรการบ้านหลังแรกน่าจะช่วยสร้างบรรยากาศในตลาดที่อยู่อาศัยให้มีความคึกคักมากขึ้น จากกรณีที่หากไม่มีมาตรการตลาดที่อยู่อาศัยอาจมีแนวโน้มชะลอตัว โดยมาตรการนี้น่าจะกระตุ้นคนที่มีความสามารถในการซื้อบ้านระดับกลาง-บนได้ค่อนข้างมาก (ราคาประมาณ 3,000,000 – 5,000,000 บาท)  ซึ่งกลุ่มผู้บริโภคที่มีความสามารถในการซื้อบ้านราคาระดับกลาง-บน น่าจะมีความอ่อนไหวต่อปัจจัยทางเศรษฐกิจที่ค่อนข้างน้อย และมีความยืดหยุ่นในการที่จะเลือกซื้อที่อยู่อาศัยในช่วงระดับราคาที่ลดต่ำลงได้ เมื่อภาวะเศรษฐกิจมีความอ่อนไหว ขณะที่ผู้บริโภคกลุ่มที่มีรายได้ค่อนข้างต่ำ เช่น ผู้ที่มีรายได้ประมาณ 20,000 บาทต่อเดือน จะมีข้อจำกัดในการซื้อที่อยู่อาศัย โดยผู้ที่มีรายได้ระดับนี้จะสามารถซื้อที่อยู่อาศัยระดับประมาณราคา 1,000,000 บาทลงไป

         ขณะที่ตลาดที่อยู่อาศัยที่มีราคาระดับประมาณ 1,000,000 บาท หรือต่ำกว่า จะมีอยู่ประมาณร้อยละ 20 ของตลาดที่อยู่อาศัยที่เปิดตัว แต่ที่อยู่อาศัยระดับราคานี้ ก็มีข้อจำกัดในเรื่องของทำเลที่อาจจะห่างไกลเส้นทางคมนาคมขนส่ง เช่น รถไฟฟ้า เป็นต้น อย่างไรก็ดีราคาที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มปรับตัวเพิ่มขึ้นตามต้นทุนการก่อสร้างที่ปรับสูงขึ้น ทำให้ในระยะข้างหน้าราคาบ้านระดับนี้คงจะมีสัดส่วนที่ลดลง และจะทำให้ผู้บริโภคที่มีรายได้ต่อเดือนไม่สูงมากมีข้อจำกัดในการซื้อที่อยู่อาศัยมากขึ้น นอกจากนี้มาตรการดังกล่าวยังจำกัดกลุ่มผู้ที่ได้รับสิทธิประโยชน์เฉพาะกลุ่มผู้อยู่ในฐานภาษี ซึ่งปัจจุบันมีผู้ที่ยื่นแบบภาษีบุคคลธรรมดา ภ.ง.ด. 90 และ 91 ประมาณเกือบ 10 ล้านคน แต่มีผู้ที่ยื่นแบบและเสียภาษีประมาณ 2.1 ล้านคน ขณะเดียวกันมาตรการดังกล่าวยังไม่รวมถึงบ้านมือสอง และบ้านปลูกสร้างเอง ซึ่งคนที่อาศัยอยู่ต่างจังหวัดนิยมปลูกสร้างบ้านเองจำนวนมาก ดังนั้นจึงไม่ได้รับประโยชน์จากมาตรการนี้ อีกทั้งยังไม่ให้สิทธิผู้มีเงินได้ที่เคยเป็นผู้ที่กู้ร่วมและใช้สิทธิหักลดหย่อนดอกเบี้ยเงินกู้ซื้อที่อยู่อาศัย ซึ่งทำให้กลุ่มผู้ที่จะได้รับประโยชน์นั้นหดแคบลง

         สำหรับแนวโน้มที่อยู่อาศัยในช่วงที่เหลือของปี 2554 นี้ คาดว่าตลาดคงจะมีการแข่งขันที่เข้มข้นและรุนแรง โดยผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์คงจะเร่งทำการตลาด ออกแคมเปญที่จูงใจ เพื่อกระตุ้นให้ผู้บริโภคตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยควบคู่ไปกับการกระตุ้นด้านสิทธิประโยชน์ภาษีของภาครัฐ โดยเฉพาะในช่วงไตรมาสสุดท้ายนี้จะเป็นจังหวะที่ดีที่ผู้ประกอบการจะเร่งระบายบ้านที่เหลือขายสะสมอยู่ในมือออกไป และจะเป็นช่วงที่ดีของผู้บริโภคในการซื้อที่อยู่อาศัย เนื่องจากในปี 2555 ที่จะถึงนี้ ทั้งผู้บริโภคและผู้ประกอบการคงจะต้องเผชิญกับปัจจัยเฉพาะที่จะมีผลต่อต้นทุนที่เพิ่มขึ้น อาทิ

        มาตรการกำหนดอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (Loan to Value) สำหรับการให้สินเชื่อที่อยู่อาศัยที่มีราคาซื้อขายต่ำกว่า 10 ล้านบาทลงมา โดยเมื่อต้นปีที่ผ่านมามาตราการดังกล่าวนี้ได้มีผลบังคับใช้สำหรับสินเชื่อที่อยู่อาศัยแนวสูง หรือ คอนโดมิเนียม ซึ่งกำหนดอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกันที่ร้อยละ 90 ซึ่งมีผลตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2554 มาตรการดังกล่าวนี้ได้ส่งผลกระทบต่อตลาดคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จเหลือขาย สำหรับสินเชื่อที่อยู่อาศัยแนวราบ เช่น บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์ กำหนดอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกันที่ร้อยละ 95 โดยจะมีผลใช้เฉพาะสัญญาจะซื้อจะขายที่ทำตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2555 ทำให้ผู้ประกอบการที่มีที่อยู่อาศัยเหลือขายคงจะต้องเร่งทำการตลาดระบายสินค้า

        ราคาประเมินที่ดินฉบับ 1 มกราคม 2552-2554 จะสิ้นสุดลง ทั้งนี้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2555 ทางกรมธนารักษ์จะใช้บัญชีราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดินฉบับปี 2555-2558 ซึ่งราคาที่ดินประเมินรอบใหม่นี้ได้ปรับตัวสูงขึ้นเฉลี่ยประมาณร้อยละ 15-30 ของราคาประเมินที่ใช้อยู่ในปัจจุบัน ซึ่งราคาที่ดินในทำเลศักยภาพบางแห่งปรับตัวขึ้นถึงร้อยละ 50 ทั้งนี้ ราคาประเมินที่ดินที่ปรับขึ้นนี้จะมีผลต่อภาระรายจ่ายของผู้ซื้อที่อยู่อาศัยที่จะปรับตัวเพิ่มขึ้นเช่นกัน โดยผู้ซื้อที่อยู่อาศัยจะต้องชำระค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย (ค่าธรรมเนียมการโอนอยู่ที่ร้อยละ 2.0 ของราคาประเมินของทางราชการ) อย่างไรก็ดีหากพิจารณาถึงปัจจัยแวดล้อมในด้านอื่นๆ ต้องยอมรับว่ามีปัจจัยที่เอื้อต่อการเติบโตของตลาดค่อนข้างน้อย เนื่องจากสภาพเศรษฐกิจที่อยู่ภายใต้ความเสี่ยงต่อวิกฤตเศรษฐกิจโลกครั้งใหม่ ซึ่งอาจทำให้ผู้บริโภคมีความไม่มั่นใจต่อรายได้และการจ้างงานในอนาคต นอกจากนี้ผู้บริโภคยังเผชิญภาระรายจ่ายในชีวิตประจำวันที่สูงขึ้น รวมถึงอัตราดอกเบี้ยก็มีระดับสูงขึ้นกว่าปีที่ผ่านมา

        คาดว่าในปี 2554 นี้ อาจมีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล ประมาณ 155,500-161,500 หน่วย หดตัวลงร้อยละ 9.4-12.7 เมื่อเทียบกับปี 2553 ที่จำนวนการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยสูงถึง 178,128 หน่วย (ตามรายงานของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์) สำหรับแนวโน้มการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในปี 2555 นี้ คาดว่ามาตรการดังกล่าวนี้น่าจะช่วยให้การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล ปี 2555 มีประมาณ 152,500-162,750 หน่วย ลดลงร้อยละ 3.8 ถึงเพิ่มขึ้นร้อยละ 2.7 เมื่อเทียบกับปี 2554 โดยกรณีที่ลดลงนั้น เนื่องจากตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงมีความเสี่ยงจากวิกฤตเศรษฐกิจ ผู้บริโภคคงจะให้ความระมัดระวังมากขึ้นในการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย ผู้บริโภคส่วนหนึ่งที่มีแผนการซื้อที่อยู่อาศัยอยู่แล้วอาจตัดสินใจเร่งโอนกรรมสิทธิ์และซื้อที่อยู่อาศัยตั้งแต่ไตรมาสสุดท้ายของปี 2554 นี้แล้ว เนื่องจากถ้ารอรอบต่อไป การซื้อที่อยู่อาศัยในปี 2555 อาจมีต้นทุนค่าใช้จ่ายในการซื้อที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น จากการใช้มาตรการ LTV สำหรับโครงการบ้านจัดสรร และการใช้ราคาประเมินที่ดินฉบับใหม่

        นอกจากนี้นโยบายนี้เป็นนโยบายเฉพาะบ้านหลังแรก และไม่รวมบ้านมือสอง อีกทั้งยังไม่ให้สิทธิผู้มีเงินได้ที่เคยเป็นผู้ที่กู้ร่วมและใช้สิทธิหักลดหย่อนดอกเบี้ยเงินกู้ซื้อที่อยู่อาศัย แม้จะไม่ได้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์นั้นก็ตาม ทำให้กลุ่มลูกค้าจึงอยู่ในขอบเขตที่จำกัด อย่างไรก็ดีหากไม่มีมาตรการนี้การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล ในปี 2555 อาจอยู่ที่ประมาณ149,000 - 157,620 หน่วย  หดตัวร้อยละ 0.6-6.0 จากปี 2554 มาตรการบ้านหลังแรกไม่เพียงแต่จะมีผลในการกระตุ้นธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยเท่านั้น แต่ยังมีผลต่อการแข่งขันของธุรกิจสินเชื่อที่อยู่อาศัยเช่นกัน เพราะมาตรการในครั้งนี้ไม่ได้จำกัดการแข่งขันของธนาคารพาณิชย์ อย่างเช่นมาตรการสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่ผ่านมา ที่รัฐบาลได้กำหนดให้สถาบันการเงินเฉพาะกิจของรัฐเป็นผู้ดำเนินการ นอกจากนี้การที่มาตรการให้มีผลครอบคลุมไปถึงบ้านระดับราคาสูงสุดถึง 5,000,000 บาทนั้น ถือว่าเป็นกลุ่มลูกค้าเป้าหมายของธนาคารพาณิชย์ ทำให้คาดว่าในช่วงที่เหลือของปีนี้ การแข่งขันในธุรกิจสินเชื่อที่อยู่อาศัยคงมีความเข้มข้นขึ้น โดยยังคงเน้นการทำตลาดร่วมกับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งกลยุทธ์การตลาดน่าจะยังคงเป็นกลยุทธ์ด้านอัตราดอกเบี้ยร้อยละ 0 เป็นระยะเวลาสั้นๆ เช่น 3 เดือน 6 เดือน เป็นต้น

         แต่อย่างไรก็ดีธนาคารพาณิชย์ยังคงจะต้องแข่งขันด้านราคา เพราะแม้ว่าสถาบันการเงินจะพยายามหลีกเลี่ยงการแข่งขันทางด้านราคาเพียงใด แต่เมื่อปัจจัยแวดล้อมทางธุรกิจที่มีการแข่งขันสูง และผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เองก็คงจะหาสถาบันการเงินที่เสนออัตราดอกเบี้ยที่ต่ำให้แก่ลูกค้าของตน ทำให้สถาบันการเงินต่างคงจะต้องคิดกลยุทธ์และผลิตภัณฑ์สินเชื่อที่อยู่อาศัยให้เหมาะสม เพื่อรักษาฐานลูกค้าของตน สำหรับแนวโน้มยอดคงค้างสินเชื่อที่อยู่อาศัยในช่วงไตรมาส 4 ของปี 2554 นี้ ได้มีการปรับตัวเลขประมาณการอัตราการขยายตัวเนื่องจากมีการปรับข้อมูลใหม่ในปี 2553 โดยคาดว่ายอดคงค้างสินเชื่อที่อยู่อาศัยทั้งระบบจะมีประมาณ 2,034,000-2,052,200 ล้านบาท ขยายตัวร้อยละ 7.5-8.5 ชะลอลงจากที่ขยายตัวประมาณร้อยละ 10.5 ในปี 2553

         ในขณะเดียวกันตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงที่เหลือของปี 2554  นี้ ยังมีประเด็นสำคัญที่ต้องติดตาม คือ การประชุมคณะกรรมการนโยบายการเงินของไทย (กนง.) ของธนาคารแห่งประเทศไทย เพื่อกำหนดอัตราดอกเบี้ยนโยบายอีก 2 ครั้ง ในวันที่ 19 ตุลาคม และวันที่ 30 พฤศจิกายน 2554 นี้ ซึ่งนับจากช่วงต้นปี 2554 ที่ผ่านมา ทาง กนง. ได้มีการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายมาแล้ว 6 ครั้ง มีผลทำให้สถาบันการเงินต่างปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยขึ้นตามมา ซึ่งการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่อยู่อาศัยคงจะส่งผลกระทบต่อความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ แต่มาตรการหักลดหย่อนภาษีสำหรับผู้ซื้อบ้านหลังแรก น่าจะส่งผลดีต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่มีแนวโน้มอ่อนตัวลง นอกจากนี้การเพิ่มเพดานราคาที่อยู่อาศัยเป็น 5,000,000 บาทนั้น ช่วยขยายฐานลูกค้าสู่ระดับกลาง-บน ก็น่าจะช่วยกระตุ้นให้ผู้บริโภคกลุ่มนี้ที่มีความพร้อมทางด้านการเงินตัดสินในการซื้อที่อยู่อาศัย อย่างไรก็ดีมาตรการดังกล่าวนี้เป็นมาตรการหักลดหย่อนภาษี ซึ่งผู้ที่จะได้รับสิทธิประโยชน์จะเป็นผู้ที่เสียภาษีบุคคลธรรมดา และมีรายได้เมื่อหักลดหย่อนตามมาตรฐานที่กำหนดที่สูงกว่า 150,000 บาทต่อปี มาตรการดังกล่าวนี้มุ่งกระตุ้นกำลังซื้อของผู้มีรายได้ระดับปานกลางถึงสูง หลังจากก่อนหน้านี้รัฐบาลได้ดำเนินมาตรการหลายด้านเพื่อผู้มีรายได้น้อยไปบ้างแล้ว อาทิ มาตรการเพิ่มรายได้ เป็นต้น

          สำหรับกลุ่มผู้ประกอบการที่น่าจะได้รับประโยชน์จากมาตรการนี้น่าจะเป็นกลุ่มผู้ประกอบการที่มีจำนวนที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จและพร้อมขายอยู่ในปัจจุบัน หรือผู้ประกอบการที่มีแผนที่จะสร้างเสร็จในปี 2555 ซึ่งคาดว่าผู้ประกอบการคงจะเร่งดำเนินกลยุทธ์การตลาดให้มีความน่าสนใจมากขึ้นในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี 2554 นี้  เนื่องจากในวันที่ 1 มกราคม 2555 ที่จะถึงนี้ จะมีปัจจัยสำคัญที่อาจมีผลต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้ชะลอลงในระยะสั้น อาทิ มาตรการกำหนดวงเงินสินเชื่อ (LTV) จะมีผลบังคับใช้ในกลุ่มโครงการบ้านแนวราบ ขณะเดียวกันก็มีการใช้ราคาประเมินที่ดินฉบับ พ.ศ. 2555-2558 ซึ่งราคาที่ดินประเมินรอบใหม่นี้ได้ปรับตัวสูงขึ้นเฉลี่ยประมาณร้อยละ 15-30 ของราคาประเมินที่ใช้อยู่ในปัจจุบัน ซึ่งจะมีผลต่อภาระรายจ่ายในการซื้อที่อยู่อาศัยที่เพิ่มขึ้นเช่นกัน ขณะเดียวกัน ธุรกิจสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่ปกติจะเติบโตตามตลาดอสังหาริมทรัพย์ นั้น คาดว่าในช่วงโค้งสุดท้ายของปีนี้ การแข่งขันทางธุรกิจสินเชื่อที่อยู่อาศัยคงจะมีความเข้มข้นเช่นกัน

          โดยสรุปประเมินได้ว่ามาตรการบ้านหลังแรกจะมีส่วนกระตุ้นตลาดที่อยู่อาศัยในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี 2554 แต่โดยรวมทั้งปีแล้วคาดว่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลทั้งปี 2554 ก็น่าจะยังคงหดตัวลงร้อยละ 9.4-12.7 เนื่องจากภาวะชะลอตัวของ 3 ไตรมาสแรกของปี 2554 และสำหรับปี 2555 คาดว่ายอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยอาจลดลงร้อยละ 3.8 ถึงเพิ่มขึ้นร้อยละ 2.7 เทียบกับกรณีไม่มีมาตรการนี้การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล ในปี 2555 อาจหดตัวร้อยละ 0.6-6.0 จากปี 2554

วิเคราะห์สหรัฐอเมริกาจะเข้าสู่ภาวะถดถอยอีกรอบหรือไม่

          ในระยะนี้ความสนใจของการลงทุนไปอยู่ที่เศรษฐกิจสหรัฐอเมริกา ซึ่งเป็นเศรษฐกิจที่ใหญ่เป็นลำดับหนึ่งของโลก นอกจากสหรัฐอเมริกาจะถูกลดลำดับความน่าเชื่อถือ หรือ credit rating จากระดับ AAA ลงมาเหลือ AA+ แล้ว ในปัจจุบันตลาดการเงินกำลังมีความกลัวว่าสหรัฐอเมริกาจะเข้าสู่ภาวะถดถอยอีกรอบหรือไม่ ภายหลังที่มาตรการการเงินแบบพิเศษ (QE-2) สิ้นสุดลงในปลายเดือนมิถุนายนที่ผ่านมา เครื่องชี้ภาวะเศรษฐกิจหลักๆ เช่น ดัชนีชี้นำทางเศรษฐกิจ การจ้างงาน ยอดการใช้จ่ายของประชาชน ความเชื่อมั่นของผู้บริโภค ตลอดจนดัชนีตลาดหลักทรัพย์ที่อ่อนตัวลงมาอย่างต่อเนื่องตั้งแต่เคยขึ้นไปสู่ระดับสูงสุดในปลายเดือนเมษายนที่ผ่านมา และตกต่ำอย่างต่อเนื่องในเดือนสิงหาคมในช่วงที่ประเด็นการปรับขึ้นเพดานหนี้สาธารณะของภาครัฐยังไม่มีข้อยุติ

          หากเศรษฐกิจสหรัฐเข้าสู่ภาวะถดถอยตามความกังวลของนักวิเคราะห์แล้ว จะนับได้ว่าเป็นการฟื้นตัวที่สั้นมากนับตั้งแต่การฟื้นตัวเกิดขึ้นในกลางปี ค.ศ. 2009 เป็นต้นมา จากคำแถลงของคณะกรรมการธนาคารกลางสหรัฐอเมริกาครั้งหลังสุดในวันที่ 9 สิงหาคมที่ผ่านมา ได้ยอมรับว่าเศรษฐกิจสหรัฐขยายตัวในอัตราต่ำกว่าคาดการณ์ของคณะกรรมการ อัตราการใช้กำลังการผลิตของประเทศยังอยู่ในระดับต่ำ ประกอบกับคาดการแนวโน้มของอัตราเงินเฟ้อในอนาคตจะอ่อนตัวลง จึงให้คงอัตราดอกเบี้ยของธนาคารกลาง (fed fund rate) ไว้ที่ระดับ 0.0-0.25% ต่อไปอีกจนถึงกลางปี 2013 จากเดิมที่ตลาดคาดว่าธนาคารกลางสหรัฐน่าจะเริ่มการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยอ้างอิงในปีหน้า (ค.ศ. 2012) พร้อมทั้งระบุว่าธนาคารกลางจะติดตามเครื่องชี้ภาวะเศรษฐกิจอย่างใกล้ชิดและพร้อมที่จะมีมาตรการในการรองรับมิให้เศรษฐกิจเข้าสู่ภาวะถดถอย แม้จะไม่ได้ระบุชัดเจนว่าจะมีมาตรการการเงินพิเศษรอบใหม่เพิ่มเติม (QE-3) นโยบายคงอัตราดอกเบี้ยต่ำไปยาวนานอีก 2 ปีข้างหน้า สะท้อนว่าสหรัฐอเมริกามีข้อจำกัดของเครื่องมือที่จะกระตุ้นเศรษฐกิจให้ฟื้นตัวอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งมาตรการทางด้านการคลังที่จะต้องมีแผนในการลดหนี้สาธารณะลงในอนาคต 10 ปีข้างหน้า มาตรการอัดฉีดเงินเข้าสู่ระบบเศรษฐกิจด้วยการเข้าไปซื้อพันธบัตรหรือหลักทรัพย์ต่างๆ ที่เคยใช้มาก็ยังไม่มีประสิทธิภาพตามความคาดหวัง จากการติดตามสถานการณ์เศรษฐกิจโลก โอกาสที่น่าจะเกิดขึ้น คือ เศรษฐกิจสหรัฐอเมริกามีแนวโน้มน่าจะเติบโตในอัตราที่ชะลอช้าลงเท่านั้น แต่จะไม่ถึงขั้นเข้าสู่ภาวะถดถอย หรือเกิดวิกฤตทางเศรษฐกิจขึ้นอีกรอบหนึ่ง เพราะรัฐบาลของประเทศต่างๆ ค