สรุปภาวะเศรษฐกิจ

          ข้อมูลเดือนมิถุนายน 2555 จากตารางภาวะเศรษฐกิจและการเงิน จะเห็นว่า ดัชนีราคาผู้บริโภคมีค่าเพิ่มขึ้น ในขณะที่ภาคการผลิตมีการปรับตัวลดลง เนื่องจากเริ่มมีสัญญาณชะลอตัวจากภาวะเศรษฐกิจโลกมากขึ้นอันเนื่องมาจากสถานการณ์วิกฤตเศรษฐกิจในยุโรป จึงส่งผลทำให้ภาคการผลิตมีการชะลอตัวลง ในขณะที่ดุลการค้ายังมีค่าเป็นบวก เพราะการนำเข้ามีการปรับตัวลดลงอย่างต่อเนื่อง ในขณะเดียวกันภาวะการเงินยังทรงตัวไม่ค่อยมีการเปลี่ยนแปลงมากนัก โดยมีรายละเอียดดังต่อไปนี้

1. ดัชนีราคาผู้บริโภค
          จากตารางภาวะเศรษฐกิจและการเงิน จะเห็นว่าดัชนีราคาผู้บริโภคในเดือนมิถุนายนมีค่า115.4 มีค่าเพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับเดือนพฤษภาคมที่มีค่า 115.2 เพราะสินค้าในหมวดอาหารสำเร็จรูปมีราคาสูง ในขณะที่ราคาน้ำมันยังผันผวนและราคาเปลี่ยนแปลงไม่มากเท่าไรนัก อย่างไรก็ตามยังมีมาตรการภาครัฐในการช่วยทำให้ดัชนีราคาผู้บริโภคไม่ให้ปรับตัวสูงขึ้นไปมาก ซึ่งต้องติดตามในเรื่องของราคาน้ำมัน ที่ยังมีความไม่แน่นอน และอาจจะส่งผลต่อดัชนีราคาผู้บริโภคได้อย่างมีนัยสำคัญ ดังนั้นดัชนีราคาผู้บริโภคในเดือนมิถุนายนจึงมีค่าเพิ่มขึ้นมากเมื่อเทียบกับเดือนพฤษภาคมตามตารางที่ปรากฏ

2. ภาวะการผลิต
          จากดัชนีผลผลิตภาคอุตสาหกรรมและอัตราการใช้กำลังการผลิตในตารางภาวะเศรษฐกิจและการเงิน จะเห็นได้ว่าดัชนีผลผลิตภาคอุตสาหกรรมในเดือนมิถุนายนมีค่า 174.06 ลดลงจากเดือนพฤษภาคมที่มีค่า189.27  และอัตราการใช้กำลังการผลิตในเดือนมิถุนายนมีค่าร้อยละ 69.53 ลดลงจากเดือนพฤษภาคมที่มีค่าร้อยละ 71.82 โดยสาเหตุที่ดัชนีผลผลิตภาคอุตสาหกรรมและอัตราการใช้กำลังการผลิตมีค่าลดลง เนื่องจากแนวโน้มเศรษฐกิจโลกมีสัญญาณชะลอตัวลงโดยสถานการณ์วิกฤตเศรษฐกิจในยุโรปยังมีความผัวผวนอยู่สูงและยังไม่มีทิศทางที่จะสามารถแก้ไขปัญหาดังกล่าวให้จบลงได้อย่างรวดเร็วในระยะเวลาอันสั้น ซึ่งจะต้องใช้ระยะเวลานานกว่าที่จะแก้ไขปัญหาดังกล่าวให้ลุล่วงลงไปได้ ส่งผลทำให้ความต้องการสินค้าในตลาดโลกลดลงไป จึงทำให้ภาคการผลิตมีการชะลอตัวลงตามไปด้วย ในขณะเดียวกันผู้ประกอบการยังจำเป็นต้องติดตามในเรื่องของราคาน้ำมันอย่างใกล้ชิด เพื่อป้องกันความผันผวนที่จะเกิดขึ้น และควรจะต้องเตรียมความพร้อมในด้านต่างๆ เพื่อรองรับความเสี่ยง และเตรียมแผนรองรับสถานการณ์ในอนาคต ไม่ว่าจะเป็นเรื่องของต้นทุนราคาน้ำมันและความผันผวนของค่าเงินบาทด้วย ซึ่งจากปัจจัยดังกล่าวส่งผลทำให้ภาวะการผลิตในเดือนนี้มีการปรับตัวลดลงมาเมื่อเปรียบเทียบกับเดือนที่แล้ว

3. ภาวะการค้า
          ดุลการค้าในเดือนมิถุนายนมีค่า 1,643.56 จะเห็นว่าเพิ่มขึ้นจากเดือนพฤษภาคมที่มีค่า 573.91 และดุลบัญชีเดินสะพัดในเดือนมิถุนายนมีค่า 603.57 เพิ่มขึ้นจากเดือนพฤษภาคมที่มีค่า -1,539.96 จะเห็นได้ว่าดุลการค้าและดุลบัญชีเดินสะพัดมีค่าเพิ่มขึ้น โดยดุลการค้ายังมีค่าเป็นบวก เนื่องจากการนำเข้ามีทิศทางที่ลดลงอันเนื่องมาจากผู้ประกอบการเริ่มชะลอการนำเข้าวัตถุดิบ เพื่อนำมาผลิตสินค้า จึงทำให้ดุลการค้ายังมีค่าเป็นบวกได้อย่างต่อเนื่อง ในขณะที่ดุลบัญชีเดินสะพัดกลับมามีค่าเป็นบวก เนื่องจากมีการไหลเข้าของเงินเพิ่มมากขึ้น เพราะสถานการณ์วิกฤตเศรษฐกิจในยุโรปที่ยังไม่ดีขึ้นส่งผลทำให้มีการเคลื่อนย้ายเงินทุนเข้ามาในประเทศมากยิ่งขึ้น อย่างไรก็ตามยังมีความจำเป็นต้องเฝ้าติดตามสถานการณ์เศรษฐกิจต่างๆ อย่างใกล้ชิด ทั้งในเรื่องของค่าเงินบาทรวมไปถึงยังมีปัจจัยลบอื่นๆ ที่เป็นปัญหาสำคัญที่อาจทำให้เศรษฐกิจของประเทศเกิดการชะลอตัว และจากปัจจัยต่างๆ ดังที่ได้กล่าวไปแล้วทำให้ภาวะการค้าในเดือนนี้มีค่าเพิ่มขึ้นมาเมื่อเทียบกับเดือนก่อนหน้า

4. ภาวะการเงิน
           ตารางภาวะเศรษฐกิจและการเงินแสดงได้ว่า เงินฝากเดือนพฤษภาคมมีค่า 8,715.86 พันล้านบาท เพิ่มขึ้นจากเดือนเมษายนที่มีค่า 8,600.20 พันล้านบาท และเงินให้สินเชื่อในเดือนพฤษภาคมมีค่าเป็น 10,509.09 พันล้านบาท เพิ่มขึ้นจากเดือนเมษายนที่มีค่า 10,273.60 พันล้านบาท ซึ่งจะเห็นว่าปริมาณเงินฝากและเงินให้สินเชื่อมีค่าเพิ่มขึ้น สาเหตุที่เป็นเช่นนี้ เพราะการลงทุนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ยังมีความผันผวนอยู่ เนื่องจากเศรษฐกิจโลกมีความกังวลในเรื่องหนี้สาธารณะของยุโรป จึงทำให้ประชาชนยังออมเงินอยู่ต่อไป สำหรับการปล่อยสินเชื่อยังมีการปรับตัวเพิ่มขึ้น เนื่องจากธนาคารยังเร่งการปล่อยสินเชื่ออยู่ ส่งผลทำให้การปล่อยสินเชื่อมีการปรับตัวเพิ่มขึ้นได้อย่างต่อเนื่อง อย่างไรก็ตามผลของภาวะเศรษฐกิจที่ยังฟื้นตัวได้อย่างไม่เต็มที่หลังจากที่มีผลกระทบจากหลายๆ ปัจจัย จึงทำให้ภาวะการฝากเงินและการให้สินเชื่อยังทรงตัวอยู่ต่อไป

ตารางภาวะเศรษฐกิจและการเงิน

                    ที่มา: ธนาคารแห่งประเทศไทย
                    หมายเหตุ: ดัชนีราคาผู้บริโภค มีปีฐานคือ 2545 เงินฝาก/เงินให้สินเชื่อ มีหน่วยเป็นพันล้านบาท
                                 อัตราการใช้กำลังการผลิต มีหน่วยเป็น ร้อยละ ดัชนีผลผลิตอุตสาหกรรม มีปีฐานคือ 2543
                                 ดุลการค้า ดุลบัญชีเดินสะพัด มีหน่วยเป็น ล้านดอลลาร์สหรัฐอเมริกา

กลยุทธ์การตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัยไทยปี 2555 และแนวโน้ม*

          ภาพรวมสินเชื่อที่อยู่อาศัยปี 2555 คาดว่าจะเริ่มฟื้นตัวในไตรมาส 2 เนื่องจากได้รับผลกระทบจากปัญหาอุทกภัยเมื่อปลายปี 2554 ต่อเนื่องถึงไตรมาสแรก ส่งผลให้ลูกค้าชะลอการตัดสินใจ อย่างไรก็ตามการแข่งขันในระบบธนาคารพาณิชย์ปีนี้ยังคงรุนแรงและแนวโน้มการแข่งขันปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยจะมีความรุนแรงมากขึ้น จากการที่ ธปท. ได้จัดสรรวงเงินสินเชื่อซอฟท์โลนให้กับธนาคารพาณิชย์และธนาคารเฉพาะกิจ เพื่อปล่อยกู้แก่ผู้ประสบอุทกภัยในอัตราดอกเบี้ยต่ำพิเศษ ดังจะสรุปสถานการณ์ที่อยู่อาศัยโดยรวมและกลยุทธ์การตลาดด้านต่างๆ ต่อไปนี้

    1. ภาพรวมตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัย

    1.1 สินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ทั้งระบบ
          ปี 2554 สินเชื่อที่อยู่อาศัยทั้งระบบปล่อยได้ 375,535 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยจากปี 2553 ที่ปล่อยได้ 377,224 ล้านบาท หรือหดตัว -0.4% แม้ได้รับผลกระทบอย่างรุนแรงจากอุทกภัยที่เกิดขึ้นในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี 2554 ก็ตาม สำหรับไตรมาสแรกของปี 2555 สินเชื่อที่อยู่อาศัยทั้งระบบปล่อยได้ 87,433 ล้านบาท และคาดว่าในปี 2555 จะมีปริมาณใกล้เคียงปี 2554 อยู่ที่ประมาณ 370,000 - 390,000 ล้านบาท โดยน่าจะเริ่มฟื้นตัวได้ใน Q2/2555 หลังจากได้รับผลกระทบจากอุทกภัยช่วงปลายปี 2554 ต่อเนื่องถึง Q1/2555 ด้านภาวะการแข่งขันการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงินต่างๆ จะเข้มข้นมากขึ้นจากผลของการจัดสรรวงเงินสินเชื่อซอฟท์โลนจาก ธปท. เพื่อปล่อยกู้แก่ผู้ประสบอุทกภัย โดยครอบคลุมถึงสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยด้วย

    1.2 สินเชื่อที่อยู่อาศัยคงเหลือทั้งระบบ
          ณ สิ้นไตรมาสแรกปี 2555 สินเชื่อที่อยู่อาศัยคงเหลือทั้งระบบมีทั้งสิ้น 2,110,435 ล้านบาท ขยายตัว 3.6% จากสิ้นปี 2554 ส่วนแนวโน้มสินเชื่อที่อยู่อาศัยคงเหลือทั้งระบบปี 2555 คาดว่าน่าจะขยายตัวได้ประมาณ 10-11% จากปี 2554

     2. กลยุทธ์การตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัยปี 2555
ในปี 2555 ธนาคารพาณิชย์และสถาบันการเงินต่างๆ มีการแข่งขันด้านการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยอย่างคึกคัก และจากสถานการณ์น้ำท่วมในไตรมาส 4 ปี 2554 ส่งผลให้ธนาคารต้องปรับกลยุทธ์การแข่งขัน โดยเน้นออกผลิตภัณฑ์สินเชื่อซ่อมแซมบ้าน อัตราดอกเบี้ยพิเศษ สินเชื่ออเนกประสงค์ และมีการแข่งขันเสนอโปรโมชั่นอัตราดอกเบี้ย 0% การยกเว้นค่าธรรมเนียม และกลยุทธ์ด้าน CSR มากขึ้น โดยสรุปกลยุทธ์การตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัยปี 2555 มีดังนี้

     2.1 กลยุทธ์การแข่งขันด้านราคา
          1. อัตราดอกเบี้ย 0% ระยะ 3 เดือน - 3 ปี : จากการที่ธนาคารอาคารสงเคราะห์ปล่อยสินเชื่อบ้านหลังแรกอัตราดอกเบี้ย 0% ระยะเวลา 2 และ 3 ปี เพื่อสนองนโยบายของรัฐ ส่งผลให้ธนาคารพาณิชย์กว่า 5  แห่ง เข้ามาทำการแข่งขันด้านราคา โดยเฉพาะการเสนออัตราดอกเบี้ย 0% มากขึ้น ตั้งแต่ระยะ 3 - 10 เดือน หลังจากนั้นในช่วงเวลาตั้ง แต่ 1-3 ปี จะเป็นอัตราดอกเบี้ยลอยตัวพิเศษที่ต่ำกว่า MLR และเมื่อครบกำหนดนั้น แล้วจะมีการกำหนดอัตราดอกเบี้ยใหม่ที่จะสูงกว่าเดิม
          2. อัตราดอกเบี้ยคงที่ระยะสั้น1- 3 ปี : มีธนาคารพาณิชย์ 5 แห่ง ที่เสนออัตราดอกเบี้ย คงที่ 1 ปี ที่ค่อนข้างต่ำ (2.00% - 5.50%) อัตราดอกเบี้ยคงที่ 2 ปี มีธนาคารพาณิชย์ 4 แห่ง ที่เสนอ (3.75% - 5.50%) อัตราดอกเบี้ยคงที่ 3 ปี มีธนาคารพาณิชย์ 3 แห่ง เสนอ (3.45% - 5.25%) หลังจากนั้นจะเป็นอัตราดอกเบี้ยลอยตัวที่ต่ำกว่า MLR (MLR - 0.25% ถึง 1.75%) ตลอดสัญญากู้
          3. อัตราดอกเบี้ยลอยตัวพิเศษระยะสั้น 1-3 ปี : เป็นอัตราดอกเบี้ยลอยตัวที่สามารถปรับเปลี่ยนขึ้นลงได้ตลอดเวลาตามสถานการณ์ตลาดในช่วงที่กำหนด 1-3 ปี โดยธนาคารทุกแห่งมีการเสนออัตราดอกเบี้ยลอยตัวพิเศษระยะสั้นตั้งแต่ 1-3 ปี (ส่วนใหญ่เน้นยาว 3 ปี) เช่น ธ.กรุงศรีอยุธยา เสนอระยะ 1 ปี ที่ MLR–2.60%        ธ.กสิกรไทยเสนอระยะ 2 ปี ที่ MLR–1.75% และ ธอส. เสนอระยะ 3 ปี แบบขั้นบันได โดยปีที่ 1-2 MLR–2.00% และปีที่ 3 MLR–1.00% หลังจากครบกำหนดแล้วจะมีการปรับอัตราดอกเบี้ยใหม่ที่อิงกับ MLR แต่มักจะสูงกว่าเดิม
          4. อัตราดอกเบี้ยคงที่ผสมลอยตัวพิเศษในช่วง 2 ปีแรก : มีธนาคาร 5 แห่ง ที่เสนออัตราดอกเบี้ยคงที่ในปีที่ 1 และอัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัวพิเศษในปีที่ 2 ที่ค่อนข้างต่ำมาก เช่น ธ.ออมสิน เสนออัตราดอกเบี้ยคงที่ปีที่ 1 = 1.25% ส่วนปีที่สองเป็นอัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัวพิเศษเท่ากับ MLR- 2.00% หลังจากนั้นMLR - 0.50%ตลอดสัญญากู้

       2.2 กลยุทธ์ด้านการคำนวณเงินงวด
ธนาคารทุกแห่งจะคำนวณเงินงวดโดยใช้อัตราดอกเบี้ยที่สูงกว่าอัตราดอกเบี้ยจริง เพื่อป้องกันความเสี่ยงจากการปรับเพิ่มขึ้นของอัตราดอกเบี้ยในอนาคต ที่อาจส่งผลกระทบต่อเงินงวดผ่อนชำระได้ โดยมีหลักเกณฑ์การคำนวณเงินงวดในปี 2555 ดังนี้
             1. คำนวณบวกเพิ่มจากอัตราดอกเบี้ย MLR (หรือ MRR) : มีธนาคาร 12 แห่ง คำนวณเงินงวดจากอัตราดอกเบี้ย MLR (หรือ MRR) บวก0.50% ถึง 1.50% ซึ่งอัตราดอกเบี้ยที่ใช้คำนวณจะอยู่ระหว่าง 6.25% ถึง 9.375% (สูงกว่าอัตราดอกเบี้ยตามประกาศ 1.00% ถึง 5.63%)
             2. คำนวณจากอัตราดอกเบี้ยคงที่ที่กำหนดขึ้น : มีธนาคารเพียงแห่งเดียวที่กำหนดอัตราดอกเบี้ยที่ใช้คำนวณที่ชัดเจนโดยไม่อิง MLR โดยคำนวณที่ 7.75% (สูงกว่าอัตราดอกเบี้ยจริงประมาณ 4.85%)
             3. คำนวณเท่ากับอัตราดอกเบี้ย MLR : มีธนาคาร 5 แห่ง คำนวณเงินงวดเท่ากับอัตราดอกเบี้ย MLR (ที่ 7.25% ถึง 9.20%) โดยมีสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยจริง 2.625% ถึง 6.61%
             4. คำนวณจากอัตราดอกเบี้ยจริงตามประกาศ : มีสถาบันการเงิน 2 แห่งที่คำนวณเงินงวดตามอัตราดอกเบี้ยจริงตามประกาศ

        2.3 กลยุทธ์ด้านการชำระเงินงวดที่ยืดหยุ่นหลากหลาย
              มีธนาคารหลายแห่งใช้กลยุทธ์ด้านการชำระเงินงวด โดยออกแคมเปญพิเศษที่มีความยืดหยุ่นและเพิ่มทางเลือกให้ลูกค้ามากขึ้น เช่น 1) ชำระเงินงวดแบบรายเดือน หรือรายปักษ์ 2) ชำระเงินงวดเท่ากันทุกงวด หรือชำระแบบขั้นบันได 3) ชำระเงินงวดต่ำกว่าปกติมากในปีแรก เป็นต้น

        2.4 กลยุทธ์ด้านผลิตภัณฑ์สินเชื่อที่อยู่อาศัย
              ทุกสถาบันการเงิน มีการแข่งขันเสนอผลิตภัณฑ์สินเชื่อที่อยู่อาศัยในรูปแบบต่างๆ ที่หลากหลายมากขึ้นตัวอย่าง เช่น
              1. การออกผลิตภัณฑ์สินเชื่อที่อยู่อาศัยร่วมกับผลิตภัณฑ์อื่น (Product Package) : เป็นการเสนอผลิตภัณฑ์สินเชื่อที่อยู่อาศัยร่วมกับผลิตภัณฑ์ทางการเงินอื่นๆ ของธนาคาร โดยรวมเป็นแพกเกจเดียวกัน เช่น อนุมัติสินเชื่อบ้านพร้อมกับบัตรเครดิต อนุมัติสินเชื่อบ้านพร้อมกับให้สินเชื่อส่วนบุคคล สินเชื่อเช่าซื้อรถยนต์ หรือให้วงเงินประกันอัคคีภัย และประกันชีวิตเพิ่มเติมด้วย เช่น อนุมัติวงเงินกู้สินเชื่อบ้าน พร้อมให้วงเงินโอดีเพื่อใช้จ่ายหมุนเวียนในธุรกิจการค้า หรือเมื่อกู้สินเชื่อบ้าน จะให้ส่วนลดอัตราดอกเบี้ยอีก 0.25% - 0.75% นาน 1 ปี กรณีสมัครทำประกันชีวิตด้วย เป็นต้น
              2. การโยงสินเชื่อที่อยู่อาศัยเข้ากับบริการเงินฝาก : มีหลายธนาคารที่เสนอให้ลูกค้าฝากเงินกับธนาคารนานกว่า 12 เดือน จะได้รับส่วนลดอัตราดอกเบี้ย 0.50% จากสินเชื่อบ้านปกติ และบางธนาคารจะเปิดโอกาสให้แก่ผู้มีอาชีพอิสระที่มีข้อจำกัดในการแสดงหลักฐานรายได้ สามารถเข้าถึงสินเชื่อได้ง่ายขึ้น หากสามารถฝากเงินกับธนาคารเท่ากันทุกเดือนในระยะ 24 เดือนต่อเนื่องกัน
              3. การออกสินเชื่อที่อยู่อาศัยประเภทสวัสดิการ : ธนาคารหลายแห่งต่างมุ่งขยายฐานสินเชื่อสวัสดิการเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยร่วมมือกับกองทุนบำเหน็จบำนาญข้าราชการ (กบข.) และหน่วยงานต่างๆ ทั้งราชการ รัฐวิสาหกิจ และเอกชน โดยเสนอวงเงินกู้ที่สูงขึ้นถึง 100% พร้อมอัตราดอกเบี้ยพิเศษที่ต่ำกว่าปกติ โดยมีเงื่อนไขต่างๆ เช่น หน่วยงานต้องนำเงินมาฝากประจำกับธนาคารจำนวนหนึ่ง หรือหักเงินเดือนผู้กู้นำส่งธนาคาร เพื่อลดความเสี่ยงของธนาคาร
              4. การออกสินเชื่อเฉพาะกลุ่มอาชีพ : มีธนาคารหลายแห่ง ที่มุ่งเน้นการออกสินเชื่อเฉพาะกลุ่มอาชีพที่มีรายได้และความมั่นคงสูง เช่น กลุ่มแพทย์ ตุลาการ นักบินพาณิชย์ เป็นต้น โดยเสนอวงเงินกู้ที่สูงพร้อมอัตราดอกเบี้ยพิเศษแล้วแต่กรณี
              5. สินเชื่อซ่อมบ้าน : จากปัญหาน้ำท่วมใหญ่ในปี 2554 ทำให้ความต้องการสินเชื่อเพื่อซ่อมแซมที่อยู่อาศัยมีอยู่มาก ธนาคารต่างๆ จึงเร่งแข่งขันปล่อยสินเชื่อเพื่อซ่อมแซมที่อยู่อาศัยทั้งแก่ลูกหนี้เดิม และลูกค้ารายใหม่ โดยออกมาตรการผ่อนปรนช่วยเหลือระยะสั้นรูปแบบต่างๆ เช่น การพักชำระหนี้เงินต้น และดอกเบี้ยในระยะ 3 – 12 เดือน การเสนอให้ปรับลดเงินงวดต่ำกว่าปกตินาน 6 -12 เดือน การให้วงเงินสินเชื่อเพื่อการซ่อมบ้านในอัตราดอกเบี้ยพิเศษที่ต่ำกว่าปกติ
              6. เงื่อนไขการให้วงเงินกู้ต่อมูลค่าหลักประกัน : ธนาคารทุกแห่งแข่งขันกันปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย โดยการกำหนดวงวงเงินกู้ต่อมูลค่าหลักประกัน(LTV) ที่สูงขึ้น โดยสินเชื่อซื้อบ้านจะให้วงเงินกู้สูงระหว่าง 80 - 90% และซื้อห้องชุดอยู่ระหว่าง 70 - 85% ของราคาประเมินทรัพย์สิน
              7. การกำหนดค่าธรรมเนียม : ธนาคารหลายแห่งมีการแข่งขันด้านการคิดค่าธรรมเนียมต่างๆ เช่น ค่าประเมิน ค่าจัดการสินเชื่อ ค่านัดทำนิติกรรมและค่าปรับไถ่ถอนก่อนกำหนดที่ต่ำกว่าธนาคารอื่นๆ หรืออาจมีการยกเว้นการจัดเก็บ เพื่อจูงใจลูกค้า
              8. การออกเคมเปญรีไฟแนนซ์ : ธนาคารส่วนใหญ่มีการแข่งขันออกแคมเปญรีไฟแนนซ์สินเชื่อที่อยู่อาศัยจากธนาคารอื่น เพื่อขยายส่วนแบ่งการตลาดของตน โดยเสนอเงื่อนไขจูงใจต่างๆ เช่น การยกเว้นค่าธรรมเนียมในการดำเนินการ การจ่ายค่าจดจำนองใหม่ให้กับลูกค้า การให้วงเงินกู้เพิ่มจากยอดหนี้คงเหลือเดิม รวมทั้งการเสนออัตราดอกเบี้ยที่ต่ำเป็นพิเศษในปีแรก

        2.5 กลยุทธ์ด้านการแข่งขันนวัตกรรมใหม่ๆ ทางการตลาด
ในปี 2555 ธนาคารพาณิชย์ต่างๆ ได้พยายามพัฒนาและนำเสนอเทคโนโลยี และนวัตกรรมใหม่ๆ ในการขยายช่องทางการตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัยรูปแบบต่างๆ มากขึ้น ทั้งการเชื่อมต่อกับระบบอินเทอร์เน็ต และโทรศัพท์มือถือทุกเครือข่าย เช่น การใช้เทคโนโลยีแผ่นฟิล์มที่ใช้ประกบบนซิมการ์ดขนาดมาตรฐานทุกรุ่น เป็นต้น ทำให้ทราบข้อมูลผลิตภัณฑ์สินเชื่อเงื่อนไขการกู้ และการยื่นกู้ที่รวดเร็วขึ้น

        2.6 กลยุทธ์การขยายช่องทางการขายสินเชื่อที่อยู่อาศัย
ทุกธนาคารได้รุกตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัย โดยการเพิ่มช่องทางที่เข้าถึงลูกค้าได้ง่ายและรวดเร็วขึ้น ผ่านช่องทางต่างๆ ได้แก่ การขายสินเชื่อที่อยู่อาศัยทางโทรศัพท์ (telesales) ทางอินเตอร์เน็ต (การประมูลสินเชื่อบนเว็บไซต์ การยื่นขอสินเชื่อในอินเตอร์เน็ต) การให้บริการเคลื่อนที่ถึงบ้านและโครงการ โดยใช้รถโมบายเคลื่อนที่ ใช้พนักงานขายตรง ใช้ทีมการตลาดเคลื่อนที่เร็ว รวมทั้งการจ้างตัวแทนขายอิสระ (Direct sale agent) จำนวนมาก

         2.7 กลยุทธ์ด้านความรวดเร็วในการอนุมัติกู้
ธนาคารต่างๆ มีการปรับปรุงกระบวนการวิเคราะห์สินเชื่อ และการอนุมัติที่รวดเร็วกว่าเดิม เช่น การใช้ระบบวิเคราะห์เงินกู้อัตโนมัติ (Automatic underwriting system) ระบบเงินกู้เร่งด่วน (fast track loan) การยื่นกู้และอนุมัติการกู้ทางอินเตอร์เน็ต

         2.8 กลยุทธ์การร่วมมือกับพันธมิตรธุรกิจ
ธนาคารทุกแห่งให้ความสำคัญกับผู้ประกอบการ โดยการสร้างพันธมิตรธุรกิจกับผู้ประกอบการเช่น 1) โดยวิธีการผูกสินเชื่อทั้งก่อนการก่อสร้าง (Pre – construction fianancing) เพื่อการพัฒนาโครงการจัดสรร และสินเชื่อหลังการก่อสร้าง (Pre - construction fianancing) เพื่อผู้ซื้อบ้านเข้าด้วยกัน 2) เสนอแพ็คเกจสินเชื่ออัตราดอกเบี้ยพิเศษ 0% ระยะเวลามากกว่า 12 เดือน เพื่อกระตุ้นการตัดสินใจ และลดภาระค่าใช้จ่ายของลูกค้าด้วยสิทธิประโยชน์มากมาย โดยผู้ประกอบการเป็นผู้รับภาระอัตราดอกเบี้ยแทน หรือแบกรับต้นทุนกันคนละครึ่งกับธนาคาร นอกจากนี้ยังร่วมมือกับองค์กรอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องกับที่อยู่อาศัย เช่น 1)การร่วมมือกับสมาคมรับสร้างบ้าน ในการเสนอกู้ปลูกสร้างและซ่อมบ้านให้กับลูกค้าภายใต้เงื่อนไขสินเชื่ออัตราดอกเบี้ยพิเศษ ธนาคารจะหาลูกค้าที่มาขอสินเชื่อซ่อมแซมบ้านแล้วส่งให้กับบริษัทฯ และบริษัทจะรับเงินค่าจ้างโดยตรงจากธนาคาร 2) ร่วมมือกับห้างสรรพสินค้า และร้านค้าต่างๆ เช่น โฮมโปร Home Work, SCG, Robinson, CDC, ไทวัสดุ, Modernform เป็นต้น โดยมอบส่วนลดในการทำความสะอาดบ้าน การซื้อสินค้าวัสดุก่อสร้าง เครื่องใช้ไฟฟ้า และเฟอร์นิเจอร์ ฯลฯ ตั้งแต่ 10 - 30%

         2.9 กลยุทธ์การส่งเสริมการขาย
กลยุทธ์การส่งเสริมการขายโดยการชิงโชคหรือการแจกแถม ยังคงมีการดำเนินการอย่างต่อเนื่องทั้งปี เพื่อจูงใจลูกค้า เช่น ออกแคมเปญกู้ซื้อบ้าน พร้อมจับฉลากลุ้นโชครับแจกรถยนต์ มอเตอร์โซต์ ทองคำ เครื่องใช้ไฟฟ้า กล้องดิจิตอล โทรศัพท์มือถือ ฯลฯ

         2.10 กลยุทธ์การพัฒนาคุณภาพและบริการ
ธนาคารทุกแห่งให้ความสำคัญกับการพัฒนาคุณภาพ และบริการของพนักงานในทุกขั้นตอนของการให้บริการสินเชื่อ ตั้งแต่การทำการตลาด การรับเรื่องยื่นกู้ การให้ข้อมูลอย่างถูกต้องครบถ้วนแก่ลูกค้า เป็นต้น นอกจากนี้ยังมีการฝึกอบรมพนักงานสินเชื่อให้เป็นนักขายมืออาชีพ

         2.11 การให้คำปรึกษาแนะนำเรื่องบ้านและสินเชื่อ (Home Counseling Center)
ธนาคารบางแห่งมีการจัดตั้ง Home Counseling Center เพื่อให้กลยุทธ์การตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัยปี 2555 บริการและให้คำปรึกษาแนะนำทั้งเรื่องการซื้อบ้าน ซ่อมบ้าน การขอสินเชื่อที่อยู่อาศัย และการประนอมหนี้ อย่างครบวงจร ผ่านระบบอินเตอร์เน็ต การติดต่อทางโทรศัพท์โดยตรง และการบริการอื่นๆ ถึงบ้าน รวมทั้งการให้บริการหลังการขายผ่านกิจกรรมต่างๆ เช่น ติดต่อช่างซ่อมบำรุงให้กับลูกค้า เป็นต้น

         2.12 การจัดงานมหกรรม
ธนาคารทุกแห่งยังคงให้ความสำคัญกับการจัดอีเวนต์ และกิจกรรมการตลาดร่วม กับผู้ประกอบการ พันธมิตรธุรกิจ พร้อมจัด Package สินเชื่อรองรับ โดยมีงานมหกรรมที่สำคัญได้แก่ 1) งานมหกรรมบ้านและคอนโด 2) งาน Thailand Smart Money และ 3) งานมหกรรมผลิตภัณฑ์และบริการทางการเงินแบบครบวงจรMONEY EXPO เป็นต้น

          2.13 กลยุทธ์ด้าน CSR
ธนาคารทุกแห่งให้ความสำคัญกับการเสริมสร้างภาพลักษณ์องค์กรผ่านกิจกรรมความรับผิดชอบต่อสังคม(CSR) ด้านต่างๆ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในภาวะวิกฤตน้ำท่วม มีการใช้ CSR เป็นกลยุทธ์ทางการตลาดที่ได้รับความนิยมมาก เช่น การลงพื้นที่ช่วยเหลือผู้ประสบอุทกภัยในเขตพื้นที่น้ำท่วมใหญ่ โดยการแจกถุงยังชีพ อุปกรณ์ช่วยทำความสะอาดฟื้นฟูให้กับลูกค้าและโครงการจัดสรรทั้งเป็นการทั่วไป และที่เป็นพันธมิตรกับธนาคารโดยตรง

           โดยสรุปในปี 2555 สถานการณ์การแข่งขันด้านสินเชื่อที่อยู่อาศัยยังคงมีอยู่อย่างรุนแรงและเข้มข้น โดยคาดว่าธนาคารต่างๆ ยังคงใช้กลยุทธ์การตลาดเชิงรุกอย่างต่อเนื่องและหลายรูปแบบเช่นเดียวกับปี 2554 ที่ผ่านมา เพื่อรักษาลูกค้าเดิม ขยายฐานลูกค้าใหม่ และเพื่อเพิ่มส่วนแบ่งทางการตลาดของตนเอง
กลยุทธ์การขายและการตลาดที่อยู่อาศัยปี 2555 และแนวโน้ม

           กลยุทธ์การขายและการตลาดที่อยู่อาศัยของผู้ประกอบการจัดสรรในปัจจุบัน มีการเปลี่ยนแปลงไปอย่างเห็นได้ชัดเจน คือแนวทางการทำการตลาดจะเน้นไปที่กลุ่มเป้าหมายที่แยกย่อยมากขึ้น (Segmentation) ที่ไม่ใช่แค่การแบ่งเพศ อายุ อาชีพ หรือ รายได้ เท่านั้น แต่เจาะลึกถึงการใช้ชีวิต หรือ lifestyle มากขึ้น เป็นการทำการตลาดแบบ “OUTSIDE IN” ไม่ใช่ “INSIDE OUT” ก็คือการเปลี่ยนมุมคิด มองจากข้างนอกมาหาตัวเรา ไม่ใช่คิดแบบมองจากตัวเราไปข้างนอก หรือที่พูดแบบง่ายๆ ก็คือ “เอาใจเขามาใส่ใจเรา” ถ้าเราเป็นเขา เราจะคิดอย่างไร ทั้งมุมมองและกระบวนการคิด จะเห็นว่าปัจจุบันการออกแบบบ้าน หรือรูปแบบโครงการมีความหลากหลายมากขึ้น แต่ละโครงการจะมี Concept ของตัวเองเน้นกลุ่มเป้าหมายที่เฉพาะเจาะจง ไม่ใช่ใครก็ได้ แนวทางการทำการตลาดก็จะไม่ใช่ Mass Media เสมอไป แต่เป็นสื่อที่เฉพาะเจาะจงเพื่อให้เข้าถึงกลุ่มเป้าหมายมากขึ้น โดยจะเห็นได้ว่าบางโครงการชูประเด็นเรื่องเป็นบ้านประหยัดพลังงาน เน้นโลกสีเขียวเพื่ออนาคตที่ยั่งยืน บางโครงการเน้นเรื่องสุขภาพและกีฬา บางโครงการเน้นเรื่องของคนรักสัตว์ บางโครงการเน้นความทันสมัย บางโครงการเน้นการใช้ชีวิตแบบคนเมือง

           ดังนั้นกลยุทธ์การขายและการตลาดจะถูกวางไว้ตั้งแต่แรกพร้อมกับการออกแบบโครงการเลยทีเดียว ทุกอย่างต้องสอดคล้องกลมกลืนกันไปทั้งหมด จึงจะสำเร็จได้ ไม่ใช่นึกอยากจะทำอะไรตามใจผู้ประกอบการแล้วโยนภาระหน้าที่ให้นักขายและนักการตลาดรับผิดชอบแต่เพียงฝ่ายเดียว แต่ที่ยังคงต้องรักษาให้เสมอต้นเสมอปลาย คือการทำ CRM และ CSR อย่างสม่ำเสมอทั้งกับลูกค้าทั้งก่อนขายและหลังการขาย ตลอดจนการช่วยเหลือและให้ความร่วมมือกับชุมชน เป็นเรื่องที่จำเป็นเพราะไม่ว่าลูกค้าจะเป็นใครก็ตาม ยังคงต้องการการให้บริการที่ดีจากผู้ขายเสมอ หลายโครงการ Concept ดีมาก การขายการตลาดดีเยี่ยม ส่งผลทำให้มียอดจองซื้อมากมาย แต่พอส่งมอบงานคุณภาพไม่ได้ การบริการไม่ดี ก็ส่งผลกระทบตามมากับภาพลักษณ์ของบริษัท ซึ่งตรงนี้ต้องมีความ ระมัดระวัง ยิ่งปัจจุบันสังคมเป็น Social network การรับรู้ข่าวสารเร็วมากยิ่งต้องระวัง ในอนาคตผู้ประกอบการต้องปรับตัวเรื่องก่อสร้างต้องหาทางลดต้นทุน อาจใช้ระบบสำเร็จรูปมากขึ้น เพื่อแก้ปัญหาเรื่องแรงงาน และลดระยะเวลากาก่อสร้าง

           ส่วนด้านการตลาดต้องค้นหาความต้องการใหม่ๆ ของกลุ่มเป้าหมายเพื่อจะได้นำมาพัฒนาโครงการให้ตอบสนองความต้องการของผู้บริโภคตลอดเวลาหรือที่รู้จักกันดีในนามการทำตลาดแบบ Blue - Ocean นั่นเอง

ทิศทางตลาดที่อยู่อาศัยปี 2555 และแนวโน้มในอนาคต

           ทิศทางตลาดที่อยู่อาศัยปี 2555 มองว่าตลาดเป็นของคอนโดมิเนียมในเมือง และส่วนต่อขยายของรถไฟฟ้า ด้วยเหตุจากการเจาะกลุ่มเป้าหมายคนรุ่นใหม่ที่ทำงานในเมืองและไม่อยากเดินทางไกล ประกอบกับค่าใช้จ่ายในการเดินทางสูงมาก น้ำมันขึ้นราคาอย่างต่อเนื่อง แถมมีความต้องการแฝงเรื่องน้ำท่วมเข้ามาอีกทำให้คอนโดมิเนียมเป็นที่ต้องการมากขึ้นทั้งในกรุงเทพฯ และเมืองชายทะเล เช่น ชลบุรี พัทยา และหัวหิน

           ส่วนที่อยู่อาศัยประเภทแนวราบก็ยังพอไปได้ โดยมีกำลังซื้อต่อเนื่อง แต่ต้องอยู่ในระดับราคาที่ไม่แพงมากนัก เช่น ทาวน์เฮ้าส์ราคาอย่าให้เกิน 2 ล้านบาท บ้านเดี่ยว 3 - 4 ล้านบาท เป็นต้น สำหรับบ้านราคา 5 ล้านบาทขึ้นไป ถึง 20 ล้านบาท ส่วนใหญ่จะเป็นผู้ประกอบการรายใหญ่ผูกขาด เพราะต้องเน้นภาพพจน์ ภาพลักษณ์ ของความมีระดับสื่อถึงผู้อยู่อาศัย แบรนด์ต้องเป็นที่รู้จักเป็นอย่างดี สำหรับแนวโน้มในอนาคตน่าจะเป็นเรื่องของการออกแบบที่รองรับการแก้ปัญหาภัยธรรมชาติ เช่น น้ำท่วม แผ่นดินไหว เน้นเทคโนโลยีเข้ามาช่วย เน้นเรื่องการประหยัดพลังงาน และต่างจังหวัดจะได้รับความนิยมมากขึ้นเพื่อเป็นบ้านหลังที่สอง หรือบ้านหลังเกษียณ เป็นต้น

__________________________
* โดย นายพัลลภ กฤตยานวัช ผู้อำนวยการฝ่ายวิชาการ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ วารสารธนาคารอาคารสงเคราะห์ราย 3 เดือน ฉบับเมษายน-มิถุนายน 2555

กลุ่มข้อมูลองค์กร
สำนักกรรมการผู้จัดการใหญ่