NPA ทางเลือกที่ 'ดีกว่าที่คิด คุ้มกว่าที่คาด' สำหรับคนไทย
NPA ทางเลือกที่ “ดีกว่าที่คิด คุ้มกว่าที่คาด” สำหรับคนไทย
ทรัพย์สินรอการขาย หรือที่คนทั่วไปเรียกกันจนติดปากว่า “NPA (Non-Performing Assets)” นั้น ที่ผ่านมาอาจถูกมองว่าเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่มีคุณภาพ เป็นของที่ไม่มีใครต้องการแล้ว แต่ความจริงแล้ว NPA หลายต่อหลายชิ้นได้ถูกนำไปปรับปรุงจนกลายเป็นบ้านหลังแรกที่น่าอยู่สำหรับสำหรับคนไทยนับล้านครัวเรือน นอกจากนี้ NPA ยังถูกนำไปใช้ในการพัฒนาในเชิงพาณิชย์สามารถสร้างมูลค่ามหาศาลทางเศรษฐกิจให้กับประเทศไทย นับตั้งแต่ช่วงวิกฤตต้มยำกุ้ง ในปี 2540 จนถึงปัจจุบัน ดังนั้น NPA จึงไม่ใช่ของที่ไม่มีใครต้องการ แต่กลับเป็น “จุดตั้งต้นของโอกาสใหม่สำหรับคนไทยและประเทศไทย”
จากการสำรวจของ REIC พบว่า NPA ที่ประกาศขายช่วงปลายปี 2568 มีมากกว่า 126,000 หน่วย มูลค่ารวมกว่า 230,000 ล้านบาท และมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นต่อเนื่องในไตรมาส 1 ปี 2569 ตามการเพิ่มขึ้นของ NPL ซึ่งหลักประกันจะทยอยเข้าสู่ตลาดในรูปแบบ NPA ขณะเดียวกัน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วง 2–3 ปีที่ผ่านมายังคงซบเซา ความต้องการซื้อบ้านใหม่ลดลงอ ย่างมาก ส่งผลให้ผู้ประกอบการชะลอการลงทุนโครงการใหม่มากกว่า 50% จากภาวะปกติ เนื่องจากข้อจำกัดด้านสินเชื่อของสถาบันการเงิน ภายใต้ภาระหนี้ครัวเรือนที่ยังอยู่ในระดับสูงกว่า 86% ของ GDP และยิ่งมาเจอกับสถานการณ์สงครามแถวตะวันออกกลางที่ทำให้ราคาพลังงานสูงขึ้น ส่งผลให้ค่าครองชีพของคนไทยสูงขึ้นก็ยิ่งทำให้การกู้เงินซื้อบ้านใหม่เป็นไปได้ยากยิ่งขึ้น
แต่ตลาดบ้านมือสองกลับมีการชะลอตัวน้อยกว่าบ้านใหม่ แสดงให้เห็นว่าบ้านมือสองได้รับความสนใจจากคนที่ต้องการซื้อบ้านมากกว่าบ้านใหม่ ซึ่ง NPA ก็คือบ้านมือสองเช่นกัน ก็เป็นที่ต้องการของคนที่ต้องการซื้อบ้านด้วยเช่นกัน เพราะ NPA เป็น “สินค้าที่มีอยู่ในระบบและพร้อมขาย” ที่มีทำเลใกล้เมืองมากกว่า และราคาที่คนทั่วไปสามารถเข้าถึงได้มากกว่า นอกจากนี้ NPA มีความหลากหลายในหลายมิติ ทั้งสภาพทรัพย์ ทำเลที่ตั้ง ระดับราคา และศักยภาพในการใช้ประโยชน์ ที่สำคัญ NPA คือบ้านที่พร้อมขาย พร้อมโอนฯและเข้าปรับปรุงและอยู่อาศัยได้ทันที
การเปลี่ยนแปลงของพฤติกรรมผู้ซื้อ NPA ที่นอกจากการมองหาเพียงสิ่งที่ดีที่สุดแล้ว ก็ยังมองหาสิ่งที่ให้ความ “คุ้มค่าที่สุด” และ “ความสามารถทางการเงินที่เข้าถึงได้” NPA จึงไม่ใช่แค่ “ของราคาถูก” แต่เป็นทรัพย์ที่มีศักยภาพความหลากหลาย เพียงแต่ต้องอาศัยความเข้าใจในการเลือกและความสามารถในการ “มองเห็นความคุ้มค่าที่ซ่อนอยู่” และ NPA ยังสามารถนำไปต่อยอดเพื่อสร้างรายได้ให้กับครอบครัวได้ ไม่ว่าจะเป็นการปล่อยเช่าเพื่อสร้างรายได้สม่ำเสมอ (Recurring & Passive Income) ซึ่งสามารถสร้าง อัตราผลตอบแทน (Retail Yield) 7-8% ต่อปี อีกทั้งยังสามารถนำไปรีโนเวทเพื่อขายหรือปล่อยเช่าสำหรับ นักลงทุน หรือพัฒนาเป็นเชิงพาณิชย์ได้ด้วย โดยให้ผลตอบแทนหลายต่อ นอกจากส่วนลดที่ได้รับจาก BAM แล้ว ยังถือเป็น “ทรัพย์สินที่มีมูลค่าสูงขึ้นตลอดเวลา” โดยมีโอกาสได้รับกำไรจากมูลค่าเพิ่ม (Capital gain) 3–5% ต่อปี สามารถสร้างอัตราผลตอบแทนรวมได้สูง ถึง 20–29% สิ่งเหล่านี้ส่งผลให้ตลาดเริ่มให้ความสำคัญกับ NPA มากขึ้นอย่างต่อเนื่อง
ดังนั้น เราจึงบอกได้ว่า NPA จึงเป็นทางเลือกที่ “ดีกว่าที่คิด คุ้มกว่าที่คาด” สำหรับคนไทย
NPA ของ BAM ทางเลือกที่ดีที่สุด
บริษัทบริหารสินทรัพย์กรุงเทพพาณิชย์ จำกัด (มหาชน) หรือ BAM เป็นผู้นำด้าน NPA ในประเทศไทย โดยมี NPA พร้อมเสนอขายกว่า 24,227 รายการ มูลค่ารวมมากกว่า 73,542 ล้านบาท ซึ่งส่วนใหญ่เป็นทรัพย์ที่มีราคาสอดคล้องกับกำลังซื้อของคนไทย มีทั้งบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ และห้องชุด อีกทั้งกว่า 60% ตั้งอยู่ในทำเลศักยภาพทางเศรษฐกิจ เช่น กรุงเทพฯ-ปริมณฑล และพื้นที่ EEC รองรับความต้องการทั้งภาคที่อยู่อาศัย อุตสาหกรรม และการท่องเที่ยว พร้อมกันนี้ BAM ยังเดินหน้าสร้างความร่วมมือกับพันธมิตรทั้งในรูปแบบการจำหน่ายโดยตรงและการขยายเครือข่าย เพื่อเพิ่มช่องทางการขายและยกระดับประสิทธิภาพตลาด NPA ในระยะยาว โดยมุ่งพัฒนา “ecosystem” ให้แข็งแกร่ง และผลักดันการนำทรัพย์ที่ยังไม่ก่อให้เกิดมูลค่ากลับมาใช้ประโยชน์อย่างมีประสิทธิภาพ ซึ่งไม่เพียงช่วยเพิ่มโอกาสการเข้าถึงที่อยู่อาศัยของคนไทย แต่ยังยกระดับคุณภาพชีวิต ลดผลกระทบด้านสิ่งแวดล้อม และสนับสนุนให้ NPA เป็นกลไกสำคัญในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจ สังคม และสิ่งแวดล้อมของประเทศอย่างยั่งยืน
