NPA ไม่ใช่แค่ “ทางเลือกที่ดีที่สุด” แต่ยังเป็น “ทางรุ่งที่ตอบโจทย์นักลงทุน” โดย ดร.รักษ์ วรกิจโภคาทร ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัทบริหารสินทรัพย์ กรุงเทพพาณิชย์ จำกัด (มหาชน) หรือ BAM
หากติดตามสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยตั้งแต่ต้นปี 2569 จนถึงวันนี้ คงเห็นตรงกันว่า ภาครัฐยังคงเดินหน้ากระตุ้นตลาดผ่านมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง รวมถึงการผ่อนปรนมาตรการ LTV ให้ขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยได้เต็ม 100% จนถึงกลางปี 2570 มาตรการเหล่านี้เปรียบเสมือนยาบำรุงที่ช่วยพยุงร่างกายของตลาดไม่ให้ทรุดหนักไปกว่านี้ หากแต่ยังไม่ใช่ "ยารักษา" ที่จะทำให้ภาคอสังหาริมทรัพย์กลับมาแข็งแรงดังเดิม เพราะล้วนเป็นมาตรการเดิมที่ใช้ต่อเนื่องตลอดช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ขณะที่ปัจจัยบวกใหม่ ๆ ซึ่งจะจุดประกายการฟื้นตัวอย่างแท้จริงนั้น ยังไม่ปรากฏให้เห็นอย่างเด่นชัด
ในอีกด้านหนึ่ง คลื่นลมทางเศรษฐกิจกลับพัดแรงขึ้นกว่าที่หลายฝ่ายคาดไว้ ทั้งเศรษฐกิจที่ฟื้นตัวอย่างเปราะบาง หนี้ครัวเรือนที่ยังอยู่ในระดับสูงเกือบ 90% ของ GDP และค่าครองชีพที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง จนทำให้ผู้คนจำนวนไม่น้อยต้องชะลอการตัดสินใจครั้งสำคัญของชีวิต สะท้อนผ่านดัชนีความเชื่อมั่นผู้บริโภคที่ลดลงสู่ระดับต่ำสุดในรอบ 42 เดือน ขณะที่อัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยยังอยู่ในระดับสูงถึง 50-70% ปัจจัยเหล่านี้ล้วนซ้ำเติมกำลังซื้อ และเมื่อความฝันยังคงอยู่ แต่กำลังซื้อกลับอ่อนแรงลง คำถามจึงไม่ใช่ว่า "คนไทยยังอยากมีบ้านหรือไม่" หากแต่เป็น "บ้านแบบใด...ที่พวกเขาเอื้อมถึงได้จริง" ทำให้
แม้ต้องเผชิญข้อจำกัดมากมาย แต่ความฝันในการมีบ้านของคนไทยไม่เคยเลือนหาย โดยในแต่ละปียังคงมีความต้องการที่อยู่อาศัยราว 140,000 หน่วย ทว่าเมื่อราคาที่ดินและที่อยู่อาศัยใหม่ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง สวนทางกับกำลังซื้อที่อ่อนแรงลง จึงไม่น่าแปลกใจที่ตลาดบ้านใหม่ชะลอตัวต่อเนื่องมาตั้งแต่ปี 2566 ทั้งยอดขายในกรุงเทพฯ-ปริมณฑลและ EEC รวมถึงยอดโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศ แม้ไตรมาสแรกของปี 2569 จะเริ่มมีสัญญาณฟื้นตัวบ้าง แต่ก็ยังอยู่ต่ำกว่าระดับในช่วงหลังวิกฤต COVID-19 อย่างมีนัยสำคัญ ซึ่งมีหน่วยขายได้ใหม่ลดลง 3.6% และ 1.8% ตามลำดับ
ทุกวิกฤตย่อมซ่อนโอกาสไว้เสมอ...ท่ามกลางความซบเซาของตลาดบ้านใหม่ กลับมีแสงสว่างจาก "ตลาดบ้านมือสอง" ที่เติบโตอย่างต่อเนื่อง ข้อมูลจาก REIC ระบุว่า ในไตรมาสแรกของปี 2569 การโอนกรรมสิทธิ์บ้านมือสองมีสัดส่วนสูงถึง 67% ขณะที่บ้านใหม่มีเพียง 33% และเมื่อย้อนมองตลอด 2-3 ปีที่ผ่านมา บ้านมือสองยังพิสูจน์ให้เห็นถึงความแข็งแกร่ง ด้วยการหดตัวน้อยกว่าตลาดบ้านใหม่อย่างชัดเจน ตัวเลขเหล่านี้กำลังบอกเราว่า ความต้องการมีบ้านของคนไทยไม่เคยหายไป หากเพียงเปลี่ยนจากการมองหา "บ้านใหม่" มาเป็นการเลือก "บ้านที่คุ้มค่าที่สุด" และในวันนี้ บ้านมือสองได้ก้าวขึ้นมาเป็นคำตอบของผู้บริโภคอย่างชัดเจน
"ทรัพย์สินรอการขาย" หรือ NPA คือหนึ่งในอสังหาริมทรัพย์มือสองที่กำลังได้รับความสนใจเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง เพราะตอบโจทย์ทั้งผู้ที่ต้องการมีบ้านและผู้ที่มองหาโอกาสในการลงทุน เหตุผลสำคัญคือ ในวันที่ราคาที่อยู่อาศัยใหม่ปรับตัวสูงขึ้นเกินกว่ากำลังซื้อของคนจำนวนมาก NPA กลับเปิดโอกาสให้ผู้ซื้อเข้าถึงบ้านในราคาที่ คุ้มค่ากว่า ได้ทำเลที่ดีกว่า หรือมีพื้นที่ใช้สอยและขนาดที่ดินมากกว่าเมื่อเทียบกับงบประมาณเดียวกัน อีกทั้งยังมีทรัพย์ให้เลือกหลากหลาย ครอบคลุมความต้องการของผู้ซื้อในทุกกลุ่ม แม้บางทรัพย์อาจต้องลงทุนปรับปรุงเพิ่มเติม แต่เมื่อพิจารณาจากมูลค่าที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในระยะยาว ต้นทุนดังกล่าวจึงมิใช่ภาระ หากเป็นการลงทุนเพื่อสร้างคุณค่าให้กับสินทรัพย์ และทำให้ NPA กลายเป็นทางเลือกที่คุ้มค่าสำหรับผู้ที่ต้องการเริ่มต้นชีวิตด้วยบ้านหลังแรก
ยิ่งไปกว่านั้น NPA ยังเป็น “ทางรุ่งที่ตอบโจทย์การลงทุน” ได้อย่างน่าสนใจที่สุด ไม่ว่าจะเป็นผู้ลงทุน เพื่อขายต่อ (Fix & Flip) ผู้สร้างรายได้จากการปล่อยเช่า หรือผู้ที่ต้องการลงทุนรองรับการเติบโตของภาคการท่องเที่ยว อุตสาหกรรมเทคโนโลยี และโลจิสติกส์ เสน่ห์ของ NPA อยู่ที่การสร้างมูลค่าได้ในหลายมิติ หรือ "ผลตอบแทน 3 ต่อ" กล่าวคือ ผู้ลงทุนมีโอกาสเข้าซื้อทรัพย์ในราคาที่ต่ำกว่าราคาประเมินประมาณ 7-14% พร้อมโอกาสได้รับกำไรจากการเพิ่มขึ้นของมูลค่าทรัพย์ (Capital Gain) เฉลี่ยปีละ 3-5% และเมื่อปรับปรุงทรัพย์ก่อนนำไปปล่อยเช่า ยังสามารถสร้างผลตอบแทนจากค่าเช่า (Rental Yield) ได้อีกประมาณ 4-7% ต่อปี ทำให้มีโอกาสได้รับผลตอบแทนรวมราว 14-26% หรืออาจสูงกว่านั้น หากเป็นทรัพย์ในทำเลที่มีศักยภาพ ด้วยเหตุนี้ NPA จึงมิใช่เพียงอสังหาริมทรัพย์มือสอง หากแต่เป็น "สินทรัพย์แห่งโอกาส" ที่สามารถสร้างทั้งคุณค่าของการอยู่อาศัยและความมั่งคั่งจากการลงทุนไปพร้อมกัน
ในวันนี้ BAM ได้ให้ความสำคัญและส่งเสริมให้เกิดการลงทุนใน NPA
ด้วยแนวคิดในการสร้าง BAM Investor Club
เพื่อสร้าง Ecosystem ที่ช่วยให้นักลงทุนเข้าถึงทรัพย์ที่มีศักยภาพ
และเลือกแนวทางการลงทุนที่เหมาะสมกับตนเองได้มากยิ่งขึ้น
